Algunas consideraciones básicas sobre el mercado de suelo urbano

Valor del suelo y localización.

Precios y Mercado
El precio de una mercancía cualquiera esta compuesta por varios factores. En primer lugar el precio depende del coste de las materias primas necesarias para su producción y el coste de la maquinaria, lo que se conoce como capital fijo. Al valor final de una mercancía se le añade el trabajo invertido por el hombre en transformar u obtener el producto, lo que se conoce como capital variable. Este capital variable que se añade al precio final de una mercancía, esta compuesto a su vez por el salario del trabajador y las plusvalías que genera. Esto en base a la teoría del valor desarrollada en la economía clásica.

El inmueble es una mercancía producto de la inversión de capital, capital fijo y capital variable, sin embargo también es un tipo de capital en la medida que genera plusvalías por sí mismo. Marx, en el primer tomo de El Capital, denominó a este tipo de capital “capital fijo de tipo independiente” (viviendas, dotaciones publicas e infraestructuras) en tanto que no es un medio de producción directa, su circulación no esta supeditada a los beneficios, sino que basta con que genere intereses.

Por otro lado el precio y la producción de mercancías están sometidos a las variaciones de la oferta y la demanda. La existencia de una demanda creciente de un producto debería conducir, si hay disponibilidad material para ello, a un aumento de la oferta, aumentando el stock de los vendedores o el número de los mismos. El aumento de la demanda elevaría los precios, la atracción de nuevos productores volvería a conducirlo a su precio natural, aquel en el que el empleo de las fuerzas productivas es optimo (trabajo humano, maquinaria y materia prima). De igual forma el descenso de la demanda, reduciría el precio de la mercancía y la retirada de algunos productores o la disminución de los ritmos de producción volvería a ajustar los precios a su estado óptimo. Esto siempre según la teoría económica liberal de los mecanismos del mercado.

El modelo ideal del mercado puede darnos una idea aproximada de su funcionamiento. Sin embargo no llega a ajustarse a la realidad en prácticamente ningún caso. Dado que el nivel de información de consumidores y productores varia, y la posibilidad de acaparar grandes cotas de mercado otorga a determinadas empresas la posibilidad de modificar los precios, este auto ajuste del mercado a su precio óptimo no se da en la realidad.

El Precio del Suelo y la Vivienda

El precio final de una vivienda se compone en gran medida por el precio del suelo. Este no puede ser considerado como una mercancía cualquiera. Mientras el precio de la vivienda, segregado del suelo, responde en gran medida a las leyes que hemos mencionado, el suelo funciona de una forma muy particular. El suelo cuenta con una serie de ventajas como mercancía, no necesita ser transformado para ser vendido ni para aumentar su valor, no necesita tampoco mantenimiento y puede conservarse sin coste alguno y sin perder valor. Sin embargo la propiedad fundamental del suelo en relación con su precio es su especificidad, cada metro de suelo es único en su ubicación y en su relación espacial con otros puntos lo que le otorga una ventaja monopolística que puede ser empleada y es empleada por los gestores inmobiliarios.

La cuestión de en base a la que se fija el precio del suelo, que viene a ser en base a lo cual se distribuye en el mercado, ha sido tratada una y otra vez por la geografía y otras ciencias. Von Thünen en 1826 concebía la ciudad como un mercado destinado al comercio de productos agrarios, de una región agrícola a la que prestaría servicio. Se trata de un modelo bastante adecuado para una región donde el sector primario fuese el preponderante. La proximidad a la ciudad, de la producción agrícola reduciría el coste de transporte de los productos por lo que los agricultores competirían por cultivar los suelos más próximos a la ciudad. El transporte juega aquí una función primordial en la explicación, en lo que se va a denominar sustitución de renta por costes de transporte, una idea que volverá a repetirse una y otra vez en los diferentes modelos que han intentado explicar la distribución de las rentas del suelo en el espacio. El mayor o menor valor del suelo en base a su ubicación espacial viene a denominarse “renta de situación”

La distribución concéntrica de los precios del suelo es otra idea que se repite y que se ajusta bastante a la realidad. McKEncie (1933) veía el centro urbano como dominador de unas áreas de mercado done el mas elevado precio del suelo coincidía con el centro dominante. El efecto de polarización describe, ni más ni menos, el proceso acumulativo de las economías capitalistas. Si embargo tenemos en cuenta que en una ciudad pueden localizarse mutiles centros. De ello dieron cuenta en su momento Harris y Ullman (1959). En la línea de los economistas clásicos R. Hurd (1903) afirmaba que el valor del suelo dependía de la proximidad a un centro o a determinados ejes de comunicación. La venta del suelo dependería en este caso de la localización y la localización óptima es la más próxima al centro o nodo al que se necesite acceder.

Dentro de la ciudad los habitantes desearan situarse cerca de su lugar de trabajo o de consumo, de esta forma los que deseen vivir allí habrán de pagar más por la reducción del coste de transporte. Es lo que Ma Haig en 1926 denomina “coste de fricción del espacio“, el vecino busca reducir el gasto de fricción que son la suma de la renta y el coste de transporte. La gran demanda de suelo en lugares centrales multiplica el precio del mismo. Esto tiene dos consecuencias evidentes pero fundamentales para el estudio del suelo urbano. La primera que las familias tienen que sustituir rentas por costes de transporte con arreglo a su capacidad financiera, lo que implica una cierta segregación social en el espacio. Por otro lado, la densidad aumenta conforme el valor del suelo se eleva. De esta forma el suelo funciona como un mercado, y como tal, el recurso es asignado según se obtengan los mayores beneficios. Ely y Wehrwein (1928) dan cuenta de cómo las actividades que no reportan beneficio suficiente son desplazadas debido a la competencia. Lo mismo es aplicable a los grupos sociales, con lo que D. Harvey vine a denominar “ocupación secuencial del espacio”. Existe una preferencia de ciertos grupos sociales sobre otros a la hora de elegir ubicación en el mapa de una ciudad, ante un número limitado de viviendas cuanto mayor es el poder adquisitivo de un grupo, antes se escoge, consecuencia de la condición monopolista de la propiedad del suelo. La cuestión sería entonces, aceptado lo anterior, cual es el beneficio que ofrece este centro o centros en la ciudad en torno a la cual se alcanzan los mayores valores. Anteriormente podría tratarse del lugar de trabajo, pero la deslocalización industrial y la flexibilidad laboral casi descartan hoy en día esta opción. Se trata en mayor medida del centro de consumo o de actividades gestoras centralizadas, centros financieros, administrativos y de consumo. Los centros históricos y culturales son también señalados por RH Nelson en 1972 como lugares centrales sobre los que podría volcares la demanda de viviendas en un momento dado. Otros factores relacionados con el precio del suelo serían la presencia de determinados grupos sociales ya establecidos y la calidad de equipamientos y edificaciones que al fin y al cabo son dos factores íntimamente relacionados.

En resumen, lo principales factores que hacen variar el precio del suelo en una ciudad son: Por un lado la distancia y accesibilidad en relación con áreas centrales de diferente categoría y jerarquía, en base a la sustitución de rentas por costes de transporte. Por otro el nivel social previo de la población y la edificación existente. No hemos mencionado no obstante la especulación con el suelo y este como bien de inversión, lo que bien puede alterar y altera los precios del suelo. Este hecho juega un papel fundamental hoy día y esta íntimamente relacionado con la revalorización de determinadas zonas. La escasez de la mercancía es la base de la riqueza en un mercado dado. Esta escasez, así mismo, puede ser real o provocada artificialmente. La vivienda hoy día es un buen ejemplo de este último caso

Especulación Inmobiliaria

“Especulación” es un término con sentido peyorativo que describe la operación consistente en efectuar transacciones comerciales o financieras, con la esperanza de obtener beneficios en las variaciones de los precios. El economista José Manuel Naredo lo define de una forma mucho más clara y didáctica como el acto de “revender con beneficio” (NAREDO, J. M., 1998). La especulación se ejerce entorno a la compra y venta de cualquier categoría de bienes: de consumo, primeras materias, títulos, valores, divisas, etc.… las únicas condiciones que se requieren para dar cabida a la especulación son que los precios de tales bienes presenten variaciones en el espacio y en el tiempo superiores al coste de las operaciones especulativas. Lo que viene a decir que la especulación puede ejercerse sobre cualquier objeto con el que podamos comerciar, siempre que lo vendamos a un precio superior al que lo compramos. La particularidad que hace cotizar estas mercancías siempre en alza es su carácter único, no se trata de mercancías que se puedan producir en serie, sino objetos con una especificidad única. En el caso que nos ocupa, los bienes inmobiliarios, las parcelas de suelo poseen características especificas, que las diferencian de otros tipos de mercancías que son producidas en serie, pues el suelo“(…) no puede ser trasladado, tiene una localización fija, lo que confiere privilegios monopolistas al propietario” (HARVEY, D. 1977, pp. 163-165). La especificidad del suelo es una característica que comparte con otras mercancías objeto de especulación, como las obras de arte o las antigüedades. Sin embargo, el suelo, tiene a demás otras ventajas sobre el resto de mercancías, nadie puede prescindir de un espacio para vivir y producir, puede pasar mucho tiempo sin cambiar de manos, al ser algo permanente proporciona la oportunidad de almacenar riqueza (la inversión en ladrillo) y además “el suelo no requiere mantenimiento para conservar su potencial de uso” (HARVEY, D. 1977, p. 165).

Podemos distinguir por importancia dos grandes tipos de especulación, la especulación financiera y la especulación con los inmuebles o especulación inmobiliaria. La primera consiste en la reventa de activos financieros de empresas (títulos, valores, divisas,…) y la segunda en la reventa de inmuebles tratadas ambas, aplicados al caso español, por José Manuel Naredo (NAREDO, J. M. 1998). Las transacciones financieras que se dan en las bolsas de todo el mundo son en gran parte operaciones especulativas, gran parte del VAB de los países mas desarrollados proviene de actividades no productivas . Cuando la crisis y la inestabilidad alejan a los inversores de la bolsa, la especulación encuentra su mejor terreno en la compra-venta de inmuebles. Los capitales encuentran refugio en la edificación y el suelo, dado que los precios del suelo suelen tener una marcha bastante independiente del resto de la economía. Al volcar los capitales sobre la vivienda, se incrementa la demanda y por lo tanto el precio de la misma, así aquellos que han comprado provocando el aumento del precio se encuentran con que sus propiedades valen mas que cuando las compraron. Han obtenido beneficio sin mediar producción. Esto se puede hacer de forma más o menos intencionada aprovechando su escasez (TAMAMES, R. 1996, p. 263). Si un comprador (un individuo o una empresa) tiene los suficientes recursos puede provocar una subida artificial de los precios de forma consciente e intencionada, al invertir gran cantidad de dinero en un espacio y un tiempo reducidos. De cualquier forma aunque otros especuladores no tengan este poder, se aprovechan del efecto de la subida de los precios de forma consciente para obtener un margen de beneficios.

La especulación inmobiliaria se realiza en primer lugar en el suelo rustico, a través de su compra a bajo coste, recalificación y venta, con grandes rentabilidades para el especulador (FERNANDEZ DURAN, 2006) La especulación con viviendas que provoca el elevado número de viviendas vacías, se tiende a producir en terrenos de elevado valor, bien en zonas estratégicamente céntricas o en ensanches dedicados a viviendas de lujo. En el primer caso la escasez de vivienda en el centro de las grandes ciudades puede hacer subir el precio del metro de suelo de forma casi ilimitada. En el segundo caso, el propietario se encuentra con las limitaciones del mercado de viviendas de lujo, que puede saturarse fácilmente como indica Capel, permaneciendo vacías largo tiempo a la espera de un comprador (CAPEL, H. 1983, p. 118). Cuando se dan grandes subidas del precio del suelo y la vivienda, de forma provocada o no, los suelos pueden pasar por muchas manos, cada una de las cuales obtiene su parte de ganancia especulativa. Cuando los precios del suelo se disparan, al ser tal la tasa de ganancia de estas inversiones, los propietarios tienen tendencia a no vender o vender solo a precios tales que no pueden pagar a menudo mas que sociedades que compran con una finalidad superespeculactiva.

Las dinámicas economicistas que se desarrollan en determinadas zonas de las ciudades modernas convierten estos elementos de reproducción (la vivienda) en medio de producción de plusvalías, perdiendo en ocasiones su utilidad original y dedicándose por completo a este nuevo uso. El valor de cambio de estas mercancías acaba actuando de forma independiente a su valor de uso, de hecho “El espacio urbano, la ciudad toda, adquiere un valor de cambio, mas importante y por encima de su valor de uso.”(CAPELL, H. 1983, pp. 20). Así el valor de uso, en ocasiones, no influye en el la finalidad que se le da a la mercancía como es el caso de las casas abandonadas o desocupadas por largos periodos de tiempo con fines especulativos. Sin embargo el valor de uso influye determinantemente en el proceso de gentrificación, siendo el factor de atracción fundamental para la invasión-sucesión de una zona por parte de los nuevos grupos sociales.

Aconsejamos fervientemente:

CAPEL, H. (1983): Capitalismo y morfología urbana en España, Barcelona, Ed. Amelia Romero.

FERNANDEZ DURAN, R. (2000): Capitalismo financiero global y guerra permanente, Barcelona, Ed. Virus.

HARVEY, D. (1977): Urbanismo y desigualdad social, Mexico, Siglo XXI S.A.

NAREDO, J. M. (1998): La burbuja inmobiliario-financiera en la coyuntura económica reciente, Madrid, Siglo XXI de España Editores s. a.